新对转售房产的投资价值

 

新公寓或新房的感受

当你正在寻找一个你梦想家园时,与其选择他人住过的房子,你很可能更喜欢全新的房屋。新的公寓,特别是直接从新楼盘购得的,让你更有机会选择你所喜欢的布局,景观,方向,装饰和地理位置的房子。 同样的,在开发期间购买新有地住宅或集群住宅能让你有更高的机率选择你心怡的房子。

 

质量保证

当你购买一个全新的房子时,它们在建筑和工艺上都是当时最先进的。因此,质量有一定的保证。 他们还有为期一年的保养期,所以如果在这一年间,如果出现任何问题,您会有保障,并且能在不需要支付任费用下,进行维修。 相较于新公寓或房子,如果购买转售物业,除了装修费,未知的维修费可能在迁入之后才会浮出水面。缺陷,如水管漏水,渗水墙壁和窗户都可能在交接后才会发现。

 

才政诱因

  • 投资观点

从投资角度来看,您是否应该买新房产或转售房产时取决于房产的地点。 如果您在政府计划发展成为第二个中央商业区的地区购买房产,那么在发售期间购买新的公寓可让您以当前地价(增长前)在高增长区域购买房产。

房地产的价格是其土地价格和建筑物价格的总和。 当您购买转售物业时,您以当前的地价和今日折旧建筑价格购买物业。 在已建立的地区,地价会每年增加,但建筑物的磨损将导致建筑价格下降。

当您购买转售物业时,您以当前的地价和今日折旧建筑价格购买物业。 在一个已开发的地区,地价会每年增加,但建筑物的磨损将导致建筑价格下降。 由于建筑价格估计为物业价格的2/3,转售公寓的价格将每年下降(除非地价升值速度足够快以涵盖建筑物价格的下跌),从而产生折旧。 过了10年后,地价与建筑价格的比例将从1/3 - 2 / 3增至50/50。 转售物业以高于购买成本的价格出售的主要原因是因为该物业的土地价格的增值,而建筑价格却在下降。 当然,其他因素如通货膨胀率也扮演了重要角色。

 

在其他 因素相同的情況下,与转售公寓相比,在高增长地区购买新公寓可达到3个好处:

  1. 以今日地价买入该物业
  2. 折旧会在物业建成后才开始
  3. 地价部分可能在购买和建成之间升值。

 

这意味着投资者从新公寓购买中获得利润的可能性较高。

 

  • 价格与风险的角度

从价格和风险的角度来看,相比转售房产,我们更推荐新楼盘。 让我们来看看这个案例:

 

假设卖方A在20年前购买了一间3房1323平方尺,10楼的Aspen Heights的公寓,价格为145万美元。
他的楼下邻居卖方B以2百万元的价格购买了6楼同样面积的3房式。

 

即使卖家B是在较低的楼层,两者都定价在220万销售。 如果您是买方并且向两方提出了200万美元的报价,卖方B不太可能接受,因为他将在税后亏损。 卖家A更有可能接受你的报价,因为他将从销售中获得55万美元的利润。

 

因为一些物业已经转手了几次,如果卖方在物业周期的高峰期买入他的房产,谈判的空间很小。这就是转售房产所带来的风险。

 

反观新房产,开发商推出的新楼盘和刚健成的楼盘价格通常相差不远。因此,在您对较高/较低楼层,面对面和景观进行调整后,您和您的邻居房子的价格都相差不远。

 

  • 隐藏的费用

转售公寓,特别是老年公寓,由于公寓的维修费用和储备基金将上涨,因此存在隐藏费用。 在一定的时间之后,大型维修和大修将是必要的。因此,屋主将需要花一笔维修费。

 

  • 提早购买房屋优惠价

当你购买新楼盘时,开发商往往会给提早购买房屋的买家优惠价。

 

  • 房龄的重要性

购买新楼盘优于转售物业。 例如,如果您购买正在建设中的玛庭豪苑,4年后,它将是一个全新的房子(房龄0年),而2011年完成的Martin Place Residences,房龄已是6 年。

 

对租户的吸引力

新公寓和新房子对现代和优质的租户(可能非常苛刻)拥有更高的吸引力,因为一切都是新的,非常漂亮,并且充满了现代生活方式和最时尚的特色。 精明的租户倾向于新的公寓,因为它意味着他们的维修负担将降低。 大多数租户也喜欢这些设备仍然有保养期。因此,你的新公寓不会长期空置。

 

降低翻新费用

买新房可以节省翻新费。 您无需重新在地板涂上光剂,更换旧设备或翻新厕所。 一般上,装修贷款可能会高达3万元或6个月的收入。 对于新建物业,您只需装灯饰和窗帘即可,进行简单装修,然后迅速的入住。

 

免责声明:本文仅作为指导,您不应只根据本文做出您的决定。 建议您向持有执照的房地产销售人员寻求专业意见,协助您规划您的房地产投资组合。