购买您的第二住宅物业:您的成本,影响和多少CPF可以使用吗?

许多新加坡人梦想拥有第二套房产,收取租金并随后出售投资单位,以获得良好的资本增值和丰厚的利润。在这篇文章中,我们探索了一系列你可能会在投资之前要考虑的因素。 这些包括:

 

  • 您的资格
  • 首付
  • 贷款与价值比率
  • 税收 - ABSD和物业税
  • 总债务偿还比率(TDSR)
  • 使用公积金
  • 租金收益率
  • 利率
  • 市场周期

 


您的资格

 

如果您拥有组屋或执行公寓(EC):

由于最短占用期限(MOP),您不能在5年内购买其他房产。

 

如果您拥有私人物业:

在您出售了现有房产30个月之后,您才有资格购买建屋发展局组屋或执行公寓。

 

如果您打算购买另一套组屋,则需要在6个月内售出当前的单位。

 


多贷款首付

 

其中最重要的因素是预先需要的现金。 如果您有现有贷款并需要第二笔贷款,则这是您需要的金额:

 

第一个物业:5%的现金

第二个物业:现金25%

 

百分比以购买价格或物业估值为准,以较低者为准。

 

如果你已经完全还清了你的第一套住房贷款,你只需要有5%现金。

 


贷款与价值比率

 

您的贷款与价值比率是银行根据您的房产估值给您的房产贷款额度。

 

对于你的第一个房产,如果你选择建屋局的优惠贷款,你有90%贷款与价值比率,25年最长贷款期。

 

如果您正进行银行贷款,无论是否为组屋,请参阅下表:

 

  第一住房贷款
贷款期限 高达30年 31-35年
年龄 高达65岁 >65  
LTV 贷款与价值比率
80% 60% 60%
现金部分 5% 10% 10%
公积金/现金 15% 30% 30%

 

 

  第二住房贷款
贷款期限 高达30年 31-35年
年龄 高达65岁 >65  
LTV 贷款与价值比率
50% 30% 30%
现金部分 25% 25% 25%
公积金/现金 25% 45% 45%

 

 

  第三住房贷款起
贷款期限 高达30年 31-35年
年龄 高达65岁 >65  
LTV 贷款与价值比率
40% 20% 20%
现金部分 25% 25% 25%
公积金/现金 35% 55% 55%

 

有关其他排列,请咨询我们的家奖代理

 


税款

 

这包括买方印花税(BSD)、附加买方印花税(ABSD)和房产税。

 

BSD适用于所有物业购买,无论是住宅还是工业。以下是计算方法:

 

  • 超过$360,000但低于$1,000,000的房产是 3% - $5400
  • 超过$1,000,000的房产是 4% - $15400

 

ABSD适用于第二套房产的购买者。 新加坡公民将必须支付7%,永久居民支付10%,外国人支付15%。 要计算您的ABSD,请使用我们的ABSD计算机。 

 

累进物业税率适用于所有物业。 您可能只有一个自住业主税率,因此无论是租用还是空置,您的第二个物业都将享受更高的10%的税率。 该比率基于您的物业的年度价值,该估值基于其估计的租金。 有关详细解释,请阅读我们关于财产税的文章以及它如何影响您。

 


总债务偿还比率

 

TDSR是您的总负债除以您的月总收入的总和。 TDSR通过确保每月偿还所有债务(现有抵押贷款,信用卡,汽车贷款,个人贷款等)不超过您月收入的60%来限制住房贷款额度。

 

如果你的家庭综合收入是每月10,000新元,那么TDSR是6000新元。 如果你的总贷款负债是4000新元,这意味着你的最高每月还款额是2000新元(6000新元 - 4000新元)。

 

贷款期限是使用所有借款人的收入加权年龄计算的。 如果您不确定您的TDSR计算方式,请联系您的抵押贷款或者联系家奖顾问

 


使用公积金

 

根据多重产权规则, 您的中央公积金可用于为您的第二个房产提供资金。 如果您已将公积金用于现有物业,则在将普通账户(OA)的剩余储蓄用于后续物业之前,您需要预留基本退休金(BRS)。 2018年,总额为85,500元。 这个数字逐年增加。 要获得更多关于BRS的信息,请点击这里

 

您的基本退休金包括您的普通账户,特殊账户,投资和退休账户(超过55岁)的金额。

 


租金收益率

 

由于第二个物业将是您的投资工具,知道租金收益将帮助您作出明智的选择,以最大限度地提高你的投资回报。有些公寓比其他公寓更受欢迎,并能获得更好的收益。在投资前,请使用有经验的中介或做自己的研究。这些公寓往往是靠近捷运的综合发展项目。

 

你可以查你的发展项目过去的单位交易,或者将它与你所在地区的类似单位进行比较,以决定你的出租率将是多少。如果你有意购买一个新的项目,那么就要考虑更多的空缺时间,这是由于缺陷检查所需的时间、装修和与及其他业主出租他们单位的竞争所造成的。

 

另一方面,也要把维修费用计算在内。这会影响你的整体利润。

 


利率

 

利率从来不曾固定。 预计2018年是利率上升的一年,因此选择固定利率上涨更实际。 一旦您过了锁定期,您可能想向银行家查询最佳的配套以节省利息,特别是如果您现有的配套是使用浮动利率。

 

许多买家也认为,如果利率增加一倍,他们的分期付款也会相应的增加一倍。 这是不正确的,因为利息只占你每月还款的一小部分。

 

但是,在计算你的负担能力时,你得把利率提高的可能考虑在内。若要向我们的家奖顾问咨询你的财务状况,请点击这里

 


市场周期

 

你什么时候购买房产对你的投资是否有意义起着重要作用。。许多因素,包括政府政策和总体规划,人口增长,税收和全球经济地位将影响你的投资。除了位置和时间,入门价格是一个主要因素,将打破或打破你的投资。如果您正在考虑这些问题,并希望与经验丰富的代理商讨论,请点击这里

 

最后,购买第二种资产需要更仔细的考虑,因为购买将减少杠杆作用,而你必须拿出更多的前期现金。未能跟上分期付款可能导致你失去这两个房产。我们敦促您与一位值得信赖的房地产顾问一起审阅您的财务计划,以确保您的新收购能够增强和提升您的投资组合。

 

免责声明:本文仅作为指南,你不应该只根据这篇文章做出决定。建议您从有执照的房地产销售人员那里寻求专业建议,以协助您策划房地产投资组合。