在本系列的第1部分中,我们列出了一些会影响您的负担能力并在购买房产之前需要认真考虑的因素。 第2部分我们将更深入地探讨这些因素。 这些因素是:

 

  • 总债务偿还比率(TDSR)/按揭服务比率(MSR)
  • 买方的印花税和额外买家印花税(ABSD)
  • 多少公积金可用于首付,印花税,法律费用以及现金储备资金
  • 房贷与价值比率(LTV)和现金溢价(COV)
  • 每月按揭还款和贷款期限
  • 储备基金利率波动,收入损失,紧急情况等
  • 其他杂项开支,如物业税,维修/管理费,消防和抵押保险以及装修和修理

 

总债务偿还比率 (TDSR)

 

新加坡金融管理局于2013年6月29日实施了总债务偿还比率,以防止私人物业买家过度扩张自己,并通过风险投机行为,例如房地产投机,过度负债。

 

总债务偿还比率限制您的贷款额度,使您的债务的每月还款额不会超过您月收入的60%。 包含在这60%中的债务包括:

 

  • 抵押贷款
  • 汽车贷款
  • 助学贷款
  • 个人贷款
  • 装修贷款
  • 零售商的信贷设施/分期付款

 

按揭服务比率

 

按揭服务比率适用于政府组屋和执行共管公寓(EC)购买。按揭服务比率为30%。

按揭服务比率限制您的贷款额度,使您每月抵押贷款的还款额不应超过您月收入的30%

 

这意味着,即使您没有未偿还的债务,并且可以在总债务偿还比率下借入您每月总收入的60%,但如果您想购买建屋局组屋或执行共管公寓,您可以借到的最多只有30%的总月收入。

                       

如果你需要更高的总债务偿还率来支付你想要的房产呢?

 

有几种方法可以增加你的债务偿还比率:

 

  • 减少你的债务:还清你的一些债务,这样你就可以腾出你每月的收入来偿还你的房贷
  • 降低你贷款额度,并支付更高的首付款
  • 向银行请求豁免。这将是逐案审查的基础

 

对于需要为其房产再融资的现有房产贷款的房主,新加坡金融管理局已经对总债务偿还率做了一些调整。这里有更多相关内容。为了更全面地了解TDSR如何运作,每月总收入和可变收入是什么,什么是“压力测试”利率,或联合贷款申请如何影响您,阅读我们有关总债务偿还率的文章

 

 

买家印花税(BSD)和额外买家印花税(ABSD)

 

所有房地产购买者,无论是住宅还是商业房产,都需支付买家印花税,。 它的计算方法如下:

 

超过36万新元但低于100万新元的房产:  3% - $5400
超过100万新元的房产:  4% - $15400

              

购买第二套或以上买家需缴交额外买家印花税。 新加坡公民将必须支付7%,永久居民10%,外国人15%。 外国人和新加坡人之间的第一个婚姻家庭免除额外买家印花税,某些国家的公民(冰岛,列支敦士登,挪威或瑞士的公民和永久居民,美国公民)也是如此。

 

要计算您的额外买家印花税,请使用我们的印花税计算器

 

使用你的公积金购买房产

 

我们的公积金基金可用于支付印花税、法律/物业转让费,但最主要是用于购买房产的首付,以及随后的每月还款。您可以通过使用SingPass登入您的账户来决定公积金如何分配。你可以随时改变这些安排。

 

如果你使用建屋局优惠贷款购买政府组屋,那么高达90%的房价可以由贷款融资。剩下的10%可以用公积金普通账户(OA)支付。

 

如果你是银行贷款,无论它是私人财产或HDB公寓,你可以贷款多达80%。剩下的20%,15%可以用CPF OA/现金支付,5%必须用现金支付。

 

(阅读更多关于利弊与银行贷款的利弊,本文由moneysmart.sg所写)

 

使用您的CPF资金的条件

 

  • 您不得将公积金普通户口(OA)用于少于30年租赁期的物业。
  • 如果该物业的剩余租约少于60年,但至少30年,您得确保您的年龄加上剩余租约不超过80年。
  • 您可用于支付银行贷款的CPF资金数额有上限, 称为公积金取款限额(WL)。 这个上限目前是您房产的120%。估值限额 VL是指购买价格或物业估值,以较低者为准。
  • 一旦您的公积金用量达到估值限额VL,您需要预留基本退休金,然后才能继续使用公积金,最高限额为估值限额VL的120%。

 

例:

 

Mr Tan buys a property at $550,000.

陈先生以55万新元的价格购买了一栋房子。

该房子价值50万新元,因此他的估值限额VL是50万新元

他的最高公积金使用率(WL)为60万新元,占VL的120%

一旦他使用了高达50万新元的公积金普通户头基金,他将需要保留基本退休金,然后才能继续使用他的公积金普通户头基金。

 


欲了解更多信息,请点击这里获取组屋单位和这里私人住宅信息。

 

 

我是否应该将所有CPF用于我的房产还款?

 

  • 中央公积金主要用于退休。你投入房产越多,退休金就越少。
  • 公积金缴费率将随着年龄的增长而降低,特别是在50岁以后。
  • 如果您在其他义务中使用了公积金,请注意您使用了多少。项目可能包括保险费或后代的高等教育费用。请记住,当您使用公积金每月还款房地产贷款时,您需要根据家庭保健计划投保。
  • 重要的一点是,中央公积金支付2.5%的利率。使用现金是更可取的,因为它可以让您在公积金储蓄中获得更高的利率(与银行储蓄账户利率相比)。
  • 在出售你的房产后,你必须将公积金加上应计利息返还给你的账户。
  • 在有需要和紧急情况下,为您的公积金中保留现金储备也是谨慎的做法,以便您能够按时偿还抵押贷款。

 

 

房贷与价值比率(LTV)和现金溢价(COV)

 

LTV是贷款与房产价值的比率。 银行贷款的最高贷款额度为80%。 这意味着如果房产X的价值为100万新元,那么您最多可以贷款80万新元。

COV是指您对房产估值上所支付的现金数额。 如果物业X的购买价格为1,10万新元,但其估值为1,00万新元,则需要以现金形式分出10万新元(COV)的差额。

因此,您需要拨出的现金总额至少为10万新元。 最重要的是,作为首付的一部分,您需要至少分成5%,5万新元。 其余15%的首付款可以是CPF或现金

 

以下图表显示了不同的LTV取决于您拥有多少按揭贷款。

 

 

  第一房屋贷款
贷款期限 长达30年 31-35年
年龄 高达65 >65  
房贷与价值比率 80% 60% 60%
现金部分 5% 10% 10%
公积金 /现金 15% 30% 30%

 

 

  第二房屋贷款
贷款期限 长达30年 31-35年
年龄 高达65 >65  
房贷与价值比率 50% 30% 30%
现金部分 25% 25% 25%
公积金 /现金 25% 45% 45%

 

 

  第三房屋贷款
贷款期限 长达30年 31-35年
年龄 高达65 >65  
房贷与价值比率 40% 20% 20%
现金部分 25% 25% 25%
公积金 /现金 35% 55% 55%

 

 

每月按揭还款和贷款期限

 

你的房屋贷款每月还款包括本金还款和利息支付。 影响您支付多少的因素是:

  • 你的贷款的大小
  • 任期(年数)
  • 利率
  • 贷款类型(固定或可变利息)

较长的任期将意味着较低的每月还款,但支付的总利息较高。 您不妨注意,您的公积金取款限额高达120%。 如果您的提款总额超过此限额,您可能需要以现金支付。

 

贷款类型

 

  • 固定利率:在利率上升的环境下,该配套更具吸引力。 通常情况下,利率在数年后恢复到浮动利率之前是固定的。
  • 可变利率:这些配套与SIBOR或SOR等参考利率挂钩。

 

需要注意的一些事项

 

  • 锁定期限:

这是借款人为了享受促销价格而无法更改其贷款配套的年数。在此期间,他不能换用另一家银行,时间为1至5年。在此期间,如果物业全额赎回,将会有1.5%的赎回金额招处罚。固定利率配套通常会有一个锁定期,让您在此期内可以确保促销利率。这对利率上升的借款人是有利的。但是,对于浮动利率配套,锁定期可能不会有好处,特别是当利率上涨过快并且您无法更换贷款配套时。如果您打算出售您的房产,最好不要选择有锁定期的贷款。

 

  • 提前还款惩罚:

如果您希望部分或全部赎回您的贷款以节省利息,有些银行会处以罚款。此罚款通常与锁定期间相符,并且在1.5%的赎回金额上招处罚。有些银行允许部分支付,上限位20%的贷款额,其他银行则在部分赎回后有最低贷款额。如果您需要这种灵活性,建议您在选择贷款配套之前检查其条款。

 

  • 重新定价费用:

重新定价意味着在当前配套过期后,在同一家银行开始新的贷款配套。在同一家银行开始新的贷款配套时,银行可能会向您收取200至800新元的费用。您可以选择与另一家银行再融资,以避免这些费用,因为他们经常愿意支付所涉及的费用并补贴任何法律费用。

 

  • 取消费用:

当贷款在支付前被取消时,银行将收取此费用。根据建设阶段的完成情况,1.5%是更适用于在逐步付款方案下的正在建造中的建筑物(BUC),银行根据施工阶段完成分期付款。如果借款人在TOP之前切换到另一家银行,他将被收取尚未支付数额的取消费。

 

 

利率波动、收入损失、紧急情况等储备基金

 

我们建议客户在购买房屋时要谨慎。逾期偿还抵押贷款的后果可能会导致你失去你的家。如果你在按时还贷方面遇到困难,立即与你的银行联系,商讨如何重组你的贷款。

 

我们呼吁借款人有一个理想的6个月的总费用,以应付在经济衰退,疾病或生活环境的变化。

 

 

其他杂项开支,如物业税,维修/管理费,消防和抵押保险以及装修和维修

 

在新加坡,已完成物业的房产税(而不是未竣工楼房)需在每年1月31日缴交。您必须支付的金额取决于房产的年度价值,以及它是自住还是非自住。 要了解更多关于房产税的信息,请点击这里

 

建屋局的物业得支付管理费和停车费。 公寓的维护费取决于您的单位的分享价值。 这一数额因项目而异。 有些项目收取单独的停车场费用。而且, 5年后可能会收集偿还公用资金的维护基金。 至于有土地财产,您有责任维护自己的财产。

 

如果您有意购买转售房产,您可能需要根据单位的状况计入大量装修费用。 来自开发商的房产是全新的,并且需要较少的大规模翻新,再加上有一年的无缺陷期,开发商必须在无缺陷期,负责处理任何维修。

所有这些杂项开支都必须考虑在内,尽管当您考虑您可以在自己的房产上花多少钱时,这些开支是小额费用。


如果您正在考虑购买房产,但不确定自己能负担得起,请联系我们的家奖顾问,就您的需求和市场上现有的产品进行无义务商讨。

 

免责声明:这篇文章旨在作为指导,我们采取了一切合理的努力,以确保这些信息的准确性。截至2018年3月21日,信息是正确的。